广州房贷会降么？央行房贷新政最新解读来了！
昨晚，中国人民银行官网发布《关于新发放商业性个人住房贷款利率调整的公告》，宣布房贷利率的定价基准改变，从之前参考“基准利率”，调整为参考“贷款市场报价利率（LPR）”。
其中明确提到：5年以上首套房贷利率不得低于4.85%，二套住宅利率加60个基点，不低于5.45%。
对于本次新政，有人说，现在房贷利率普遍上浮10%以上，这个是利好，明显降利率了，也有人说，才不是利好，明明更严格了，以后房贷利率都不能打折了，好什么？
首先，我们先来看下什么是贷款市场报价利率（LPR）。
那么这个政策对楼市到底有什么影响？
其实，并不复杂，定价基准转换后，全国范围内新发放首套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR。
以5年以上贷款利率为例，首套房的利率不得低于4.85%，而之前的基准利率为4.9%，也就是说，在首套房贷不加点的情况下，比基准利率低5个基点。
二套房贷不得低于相应期限LPR加60个基点，加点后为5.45%（4.85%+0.6），约等于为基准利率上浮12%。
按广州目前主流银行首套5.39%、二套利率5.635%算，这个是比全国这个基调更贵的，也就是说，加点下限比广州现在在执行的主流政策低，按这个理解，在10月8号后网签，房贷利率会比现在的低，从这个方面讲的话，对于广州楼市是利好。
但是，人民银行分支机构将指导各省级市场利率定价自律机制及时确定当地LPR加点下限。
也就是说，房贷利率会因城制宜，每个城市不一样，还是得看广州近期应定的加点下限，如果下限和现在利率差不多，那影响不大，具体得看广州政策的情况。
值得一提的是，新政实施后，将不会再出现房贷利率打折的情况。
张大伟
中原地产首席分析师
这个政策属于中性政策，之前同类型的政策是要求房贷利率不得 低于基准利率的70%。
但如果解读可以理解为利好，因为LPR肯定会下调，这种情况下，避免刺激房地产 ，只能稳定房地产利率，不存在打压房地产的可能性。
因为如果全社会利率下调，单独房贷上涨，最后 的结果只能是资金绕道进入房地产。
所以政策的目的是平稳房地产预期，避免房地产利率跟随LPR明显下调。
严跃进
易居研究院智库中心研究总监
此次央行的政策，本质上不是说要调高或调低利率，而是说 未来购房者去办理房贷的时候，原先是按照央行发布的基准利率来决定按揭贷款的利率和利息的，但现在其瞄准的是5年期LPR这个新的基础利率。
这个利率是包括中农工建等银行以及其他银行内部形成的， 更带有商业属性，也是随时可以调整的。
而央行的基准利率是不会轻易调整的，因为一调整容易被认为 是加息或降息了，至少现在全球降息下中国人民银行并没有出台降息政策。
对于购房者比较关心的一个问题，即买了一套房后，其贷款利率是否会上调的问题，首先应该看到，这 个五年期的LPR利率是有时候会上调，有时候会下调，所以本身也使得最终购房者办理的房贷利率也会上调或下调。
其次客观来说，从近期的房地产贷款政策看，以收紧为导向，那么这可以理解为基于“LPR基础利率+基点”后形成的利率是会有所上调的，即过去是根据“央行基准利率+基点”来计算利率的，而现在是“LPR基础利率+基点”。
政策中也说了，根据因城施策的原则，相关银行应该主动调整这个基点，且不能低于央行的规定。
但如果后续银行资金比较宽裕，类似LPR基础利率也有下调的可能，那么最终算出来的房贷利率也有可能是下调的。
李万赋
融360大数据研究院分析师
如果10月8日之后的LPR大致维持目前的水准，那么理论上来讲，最优质的新发放房贷借款客户的购房成本将有所上升。
从短期的实际利率水平来看，仅会对极少数最优质的客户产生轻微影响，对绝大部分购房人来说影响不大。
后期，如果LPR利率下调，根据央行的这一规定，首套、二套房贷的最低利率自然也会随之下调，但是需要注意的是，这仅指最低利率，实际发放的利率还会受调控政策、银行信贷资源的影响，预计执行利率短期内很难出现显著的、普遍性下降。
1.公告发布的背景是什么？
个人住房贷款利率是贷款利率体系的组成部分，在改革完善贷款市场报价利率（LPR）形成机制过程中，个人住房贷款定价基准也需从贷款基准利率转换为LPR，以更好地发挥市场作用。
同时，个人住房贷款利率也是房地产市场长效管理机制和区域差别化住房信贷政策的重要内容。
为落实好“房子是用来住的，不是用来炒的”定位和房地产市场长效管理机制，确保定价基准平稳有序转换，保持个人住房贷款利率水平基本稳定，维护借贷双方合法权益，人民银行发布公告，明确个人住房贷款利率调整相关事项。
2.改革后个人住房贷款利率如何定价？
改革后，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成。其中，LPR由贷款市场报价利率报价行报价计算形成。
每笔贷款具体的加点数值由贷款银行按照全国和当地住房信贷政策要求，综合贷款风险状况，在发放贷款时与借款人协商约定。加点数值一旦确定，整个合同期限内都固定不变。
3.确定定价基准时，相应期限如何理解？
目前，LPR有1年期和5年期以上两个期限品种。1年期和5年期以上的个人住房贷款利率有直接对应的基准，1年期以内、1年至5年期个人住房贷款利率基准，可由贷款银行在两个期限品种之间自主选择。
参考基准确定后，可通过调整加点数值，体现期限利差因素。
4.什么是利率重定价？
利率重定价是指，贷款银行按合同约定的计算方式，根据定价基准的变化确定形成新的贷款利率水平。
公告明确个人住房贷款利率重定价周期可由双方协商约定，最短为1年，最长为合同期限。借款人和贷款银行可根据自身利率风险承担和管理能力进行选择。
每次利率重新定价时，定价基准调整为最近一个月相应期限的LPR。
5.对于居民家庭有什么影响？
公告主要针对新发放个人住房贷款利率，存量个人住房贷款利率仍按原合同执行。
定价基准转换后，全国范围内新发放首套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR（按8月20日5年期以上LPR为4.85%）；二套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点（按8月20日5年期以上LPR计算为5.45%），与当前我国个人住房贷款实际最低利率水平基本相当。
同时，人民银行分支机构将指导各省级市场利率定价自律机制及时确定当地LPR加点下限。与改革前相比，居民家庭申请个人住房贷款，利息支出基本不受影响。
6.何时实施？
2019年10月8日是定价基准转换日。
在此之前，贷款银行需修改贷款合同，改造升级系统，组织员工培训，同时，采取各种方式为客户做好宣传解释工作，以确保转换过程平稳有序。
2019年10月8日前，已经发放和已经签订合同但未发放的贷款仍按原合同执行。
值得一提的是，在央行发布LPR机制之际，人民银行副行长刘国强就对未来房贷利率进行了表态。
此前，刘国强明确表示，新的LPR形成机制并不会使房贷利率下降。
刘国强
中国人民银行副行长刘国强
有一点是肯定的，房贷的利率不下降。
要坚决贯彻落实7月30日中央政治局会议的要求，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段，确保差别化住房信贷政策有效实施，保持个人住房贷款利率基本稳定。
金融行业应当注意，“房住不炒”的定位不能偏离，同时，避免把房地产工具化。
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